Verkehrswert einer Immobilie: Definition und Bewertungsmethoden

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie unter momentanen Marktbedingungen. Er repräsentiert den realistisch zu erwartenden Verkaufspreis bei einem Immobilientransaktion. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert oder Verkaufswert bezeichnet und ist in der Regel höher als der Buchwert einer Immobilie.

Der Verkehrswert basiert auf verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel der Lage, Grösse, Alter und Ausstattung einer Immobilie. Auch die aktuelle Marktsituation und die Nachfrage spielen eine wichtige Rolle bei der Berechnung des Verkehrswerts.

Berechnung des Verkehrswerts

Verschiedene Methoden können angewendet werden, um diesen Wert zu ermitteln. Zu den gängigsten zählen:

Das Vergleichswertverfahren

Hier wird dein Objekt mit ähnlichen, bereits verkauften Immobilien verglichen. Dabei müssen die Lage, Grösse, Ausstattung und der Zustand berücksichtigt werden. Die Berechnung des Verkehrswerts erfolgt anhand des Durchschnittspreises der Vergleichsobjekte. Dies wird auch Hedonische Schätzung genannt.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant für vermietete Objekte und berücksichtigt die potenziellen Einnahmen. Dabei wird der Verkehrswert anhand der erwarteten Mieteinnahmen und der Instandhaltungskosten berechnet.

Die Realwertmethode

Geeignet, wenn es um spezielle Immobilien geht, wie zum Beispiel einzigartige Bauten, bei denen vergleichbare Marktdaten fehlen. Bei der Realwertmethode wird der tatsächliche Wert des Gebäudes und des Grundstücks berechnet.

Was beeinflusst den Verkehrswert?

Die Lage, der Zustand der Immobilie, das Angebot und die Nachfrage am Markt: All dies sind Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen. Auch bei unbebauten Grundstücken spielen diese eine Rolle.

Standort und Lage

Die Lage einer Immobilie ist oftmals der entscheidende Faktor, der ihren Verkehrswert massgeblich beeinflusst. Bei der Bewertung der Lage sind verschiedene Aspekte von Bedeutung:

• Infrastruktur: Eine gut entwickelte Infrastruktur mit schnellem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinischen Einrichtungen kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich steigern.

• Wirtschaftliche Entwicklung: Gebiete mit einer starken wirtschaftlichen Entwicklung und hohen Beschäftigungsraten besonders attraktiv. Dies spiegelt sich in höheren Verkehrswerten wider.

• Natürliche Umgebung und Aussicht: Eine malerische Aussicht, die Nähe zu Parks oder Gewässern kann eine Immobilie besonders begehrenswert machen und somit den Verkehrswert positiv beeinflussen.

• Lärmbelästigung und Umweltverschmutzung: Hohe Lärmbelästigung und Umweltverschmutzung wirken sich negativ auf den Verkehrswert aus, da diese Faktoren die Lebensqualität deutlich mindern.

• Stadtteil und Nachbarschaft: Der Ruf und die Qualität der Nachbarschaft spielen eine erhebliche Rolle. Sicherheit, Sauberkeit und ein gutes soziales Umfeld haben einen positiven Effekt auf den Verkehrswert.

Immobilie

Nicht nur die Lage und die Umgebung haben einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie, sondern auch spezifische Eigenschaften des Grundstücks und der Räumlichkeiten selbst. Dazu zählen:

• Grösse und Zuschnitt des Grundstücks: Ein grosses, gut zugeschnittenes Grundstück kann den Wert einer Immobilie signifikant erhöhen, da es mehr Gestaltungsmöglichkeiten und potenzielle Erweiterungen bietet.

• Zustand und Alter der Immobilie: Ein neuwertiges oder gut instand gehaltenes Gebäude hat in der Regel einen höheren Verkehrswert als ein baufälliges oder stark sanierungsbedürftiges Objekt. Auch historische Gebäude können aufgrund ihres einzigartigen Charakters einen höheren Wert aufweisen.

• Ausstattung und Modernisierungsgrad: Hochwertige Materialien, moderne Technologien und eine energieeffiziente Bauweise sind Faktoren, die den Komfort und somit auch den Verkehrswert einer Immobilie steigern.

• Nutzungsmöglichkeiten: Flexible Nutzungs- oder Umbaumöglichkeiten, beispielsweise die Aufteilung in mehrere Wohneinheiten oder eine Mischnutzung aus Wohn- und Gewerbeflächen, können den Wert einer Immobilie ebenfalls positiv beeinflussen.

Verkehrswert bei unbebauten Grundstücken

Nicht nur bereits gebaute Immobilien, sondern auch unbebaute Grundstücke haben einen spezifischen Verkehrswert. Dieser hängt stark von den Nutzungsmöglichkeiten und der Entwickelbarkeit des Geländes ab. Der Wert eines unbebauten Grundstücks basiert auf lokalen Bauregulatorien, Bebauungsdichte sowie erlaubter Nutzung. 

Faktoren wie Verkehrsanschlüsse, Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas) und Geländebeschaffenheit sind wichtig; auch zukünftige Entwicklungsgebiete wie Wohnviertel oder Gewerbegebiete können den Wert steigern. Demgegenüber mindern Umwelt- und Naturschutzauflagen den Wert. Eine umfassende Prüfung ist entscheidend, um den Verkehrswert zu bestimmen.

Unterlagen, die du zur Verkehrswertermittlung brauchst

Für eine erste Verkehrswertermittlung auf Homegate sind jedoch noch nicht alle Unterlagen notwendig. Du brauchst lediglich:

• Immobilienadresse: Diese dient der Standortbestimmung und ermöglicht den Einbezug von Umgebungs- und Marktdaten

• Wohnfläche in Quadratmetern

• Anzahl der Zimmer

• Baujahr

• Renovierungsinformationen: Angabe zu durchgeführten Renovierungen und Zeitpunkt

• Verkaufszeitpunkt: Der geplante Verkaufszeitpunkt kann (abhängig von der Marktsituation) den Wert beeinflussen

Für eine umfassende und präzise Verkehrswertermittlung sind verschiedene Dokumente unerlässlich. Dazu gehören:

• Grundbuchauszug: Dieses Dokument gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Beschränkungen des Grundstücks.

• Baubeschreibung: Sie liefert detaillierte Informationen über die Baumaterialien, die Bauweise und die Ausstattung der Immobilie.

• Flurkarte: Eine aktuelle Flurkarte gibt Auskunft über die genaue Lage und die Grösse des Grundstücks.

• Energieausweis: Dieses Dokument enthält Angaben zur Energieeffizienz und zum Energieverbrauch der Immobilie.

• Pläne des Gebäudes: Grundrisse, Schnitte und Ansichten sind notwendig, um einen detaillierten Überblick über die räumliche Aufteilung und die Grösse der Immobilie zu erhalten.

• Nachweise über Modernisierungen und Umbauten: Belege über durchgeführte Modernisierungen oder Umbauten können den Wert der Immobilie positiv beeinflussen.

• Mietverträge: Bei vermieteten Objekten sind aktuelle Mietverträge für die Ermittlung des Ertragswerts von Bedeutung.

• Betriebskostenabrechnungen: Sie geben Aufschluss über die laufenden Kosten der Immobilie und sind insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten relevant.

Diese Unterlagen bilden die Grundlage für eine fundierte Bewertung und tragen dazu bei, den Verkehrswert Ihrer Immobilie möglichst genau zu ermitteln.

Wenn du mit dem Verkehrswert nicht einverstanden bist

Solltest du mit dem festgestellten Verkehrswert deiner Immobilie nicht einverstanden sein, besteht die Möglichkeit, eine Neubewertung zu beantragen oder ein alternatives Gutachten erstellen zu lassen. Ein gründlicher Vergleich verschiedener Bewertungsmethoden kann dabei helfen, eine möglichst realistische Einschätzung des Immobilienwerts zu erhalten. 

Ausserdem ist es ratsam, alle relevanten Faktoren, die möglicherweise bei der ersten Bewertung übersehen wurden (wie besondere Ausstattungsmerkmale, Lagevorteile oder jüngste Renovierungen) detailliert darzulegen. Eine offene Kommunikation mit deinem Gutachter oder deine Gutachterin und das Einbringen von zusätzlichen Informationsmaterialien können zu einem angepassten und befriedigenderen Ergebnis führen.

Häufig gestellte Fragen rund um Verkehrswert

Wer kann eine Verkehrswertermittlung durchführen?

Experten und Expertinnen mit Fachkenntnissen in der Immobilienbewertung wie Sachverständige oder qualifizierte Maklerinnen und Makler. Auch Banken und Versicherungen haben meist ein spezialisiertes Team, das eine Verkehrswertermittlung durchführen können.
Die erste Schätzung deiner Immobilie kannst du aber mit dem Immobilienbewertungstool von Homegate auch gleich selbst durchführen.

Warum ist die Ermittlung des Verkehrswerts wichtig?

Sie ist essentiell für einen transparenten Immobilienmarkt und faire Verkaufsprozesse. Der Verkehrswert gibt an, zu welchem Preis eine Immobilie voraussichtlich auf dem freien Markt verkauft werden kann und dient somit als Orientierung für Interessenten.

Kann der Verkehrswert von der Bank für die Finanzierung verwendet werden?

Ja, er dient oft als Basis für die Beleihungswertermittlung bei der Finanzierung.  Einige Banken bieten sogar eigene Verkehrswertermittlungen an, um den Wert der Immobilie für die Finanzierung zu ermitteln.

Weicht der Verkehrswert vom Kaufpreis ab?

In einem dynamischen Immobilienmarkt kann es Abweichungen geben, da der Kaufpreis auch von der Verhandlung und Marktsituation abhängt. Es ist jedoch wichtig, dass der Verkehrswert als realistischer Orientierungspunkt für den Kaufpreis herangezogen wird, um faire Transaktionen zu gewährleisten.